【FP解説】住宅ローンの基礎知識：固定金利と変動金利の違いを徹底解説！

2025年6月7日

住宅購入は人生の大きな決断であり、住宅ローンはその中心的な要素です。しかし、「固定金利と変動金利、どっちを選べばいい？」「金利が上がったら返済が大変になるのでは？」と悩む方も多いはず。

この記事では、住宅ローンの基礎知識と、固定金利・変動金利の違いを初心者向けに徹底解説します。金融庁や住宅金融支援機構のデータ、実際に私が住宅ローンを選んだ経験談も交え、賢い選択をするためのポイントを具体的にお伝えします。後悔のない住宅ローン選びの第一歩を踏み出しましょう！

住宅ローンとは？

住宅ローンは、住宅購入資金を金融機関から借り、長期にわたって返済する融資です。総務省の「家計調査（2024年）」によると、30～40代の持ち家世帯の約60％が住宅ローンを利用しています。住宅ローンの主な特徴は以下の通り：

借入金額：購入価格の70～90％が一般的（例：4,000万円の家で2,800～3,600万円）。
返済期間：20～35年が主流。
金利タイプ：固定金利、変動金利、固定期間選択型の3種類。
返済方法：元利均等返済（毎月同じ返済額）または元金均等返済（元金を均等に返済）。

固定金利と変動金利の違いを理解する

住宅ローンの金利タイプは、主に「固定金利」と「変動金利」に分けられます。それぞれの特徴を比較し、自分に合った選択肢を見つけましょう。

＜1. 固定金利とは？＞

概要：借入期間中の金利が一定。返済額が固定される。
メリット：
- 返済額が安定：金利変動の影響を受けず、将来の返済計画が立てやすい。
- リスク回避：市場金利が上昇しても返済額は変わらない。
デメリット：
- 金利が高い：変動金利より初期金利が高い（2024年時点で1.5～2.5％）。
- 総返済額が増える可能性：低金利環境では割高になる場合も。
おすすめの人：
- 家計管理をシンプルにしたい人。
- 金利上昇リスクを避けたい人（例：子育て世帯、定年までの期間が短い人）。
例：3,000万円を35年、固定金利2％で借りた場合、月返済額は約9.1万円、総返済額は約3,822万円（住宅金融支援機構シミュレーター試算）。

＜2. 変動金利とは？＞

概要：市場金利に応じて金利が変動（通常6ヶ月ごとに見直し）。返済額は5年ごとに見直される。
メリット：
- 金利が低い：固定金利より初期金利が低い（2024年時点で0.4～1.2％）。
- 金利低下の恩恵：市場金利が下がると返済額が減る可能性。
デメリット：
- 返済額の変動リスク：金利が上昇すると返済額が増える。
- 予測が難しい：将来の金利動向を予想する必要がある。
おすすめの人：
- 初期の返済負担を抑えたい人。
- 金利動向を注視し、繰り上げ返済や借り換えを検討できる人。
例：3,000万円を35年、変動金利0.7％で借りた場合、月返済額は約7.5万円、総返済額は約3,150万円（金利固定の場合）。ただし、金利が2％に上昇すると月返済額は約9.1万円に。

表：固定金利と変動金利の比較（2024年時点）

項目	固定金利	変動金利
金利（目安）	1.5～2.5％	0.4～1.2％
返済額	一定	変動（6ヶ月ごと見直し）
メリット	返済額安定、金利上昇リスクなし	初期金利低い、金利低下の恩恵
デメリット	金利高め、割高になる可能性	返済額変動、金利上昇リスク
向いている人	計画性を重視する人	リスクを取れる人

住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査（2024年）」によると、固定金利を選ぶ人は約60％、変動金利は約30％。安定性を求める人が多い傾向です。

ステップ1：自分のライフプランを考える

金利タイプを選ぶ前に、ライフプランを整理し、住宅ローンの目的を明確にしましょう。

＜具体的なアクション＞

返済期間を決める：
- 例：35歳で35年ローンを組むと、完済は70歳。定年後の返済負担を考慮。
家計の収支を把握：
- 総務省「家計調査（2024年）」によると、30代世帯の平均可処分所得は月約35～40万円。返済額は可処分所得の20～25％以内に抑えるのが理想。
- 例：月40万円の収入なら、返済額は8～10万円が目安。
将来のリスクを想定：
- 子育て費用、親の介護、収入変動（転職、退職）などを考慮。
- 例：子供の教育費が月5万円増える場合、変動金利の上昇リスクは厳しい可能性。

ステップ2：金利タイプのリスクとメリットを比較

固定金利と変動金利の選択は、リスク許容度と金利動向に左右されます。以下のポイントで比較しましょう。

＜固定金利のリスクとメリット＞

リスク：低金利環境で変動金利より総返済額が多くなる。
メリット：金利上昇リスクゼロ。返済計画が立てやすい。
2024年の状況：日本銀行の「金融経済月報（2024年）」によると、2025年以降も低金利が続く可能性が高いが、インフレ圧力で金利上昇リスクも指摘されている。

＜変動金利のリスクとメリット＞

リスク：金利が上昇すると返済額が増加。例：0.7％から2％に上昇すると、月返済額が2万円近く増える可能性。
メリット：初期負担が軽く、繰り上げ返済で元金を減らしやすい。
※ 注意：金融庁の「住宅ローンガイド（2024年）」では、変動金利を選ぶ場合、年1回の金利見直しと繰り上げ返済計画を推奨。

＜シミュレーション例（3,000万円、35年ローン）＞

固定金利2％：月返済額9.1万円、総返済額3,822万円。
変動金利0.7％（5年後2％に上昇）：当初7.5万円→5年後9.1万円、総返済額約3,500～3,900万円。

ステップ3：他の金利タイプも検討する

固定金利と変動金利以外に、「固定期間選択型」があります。

＜固定期間選択型とは？＞

概要：一定期間（3年、5年、10年など）金利を固定し、期間終了後に変動金利に移行または再選択。
メリット：初期金利が固定金利より低め。短期的な安定性が得られる。
デメリット：固定期間終了後の金利変動リスク。借り換えの手間や費用が発生する場合も。
おすすめの人：数年後に収入増加や繰り上げ返済を計画している人。
例：10年固定1.2％で3,000万円を借り、月返済額約8.3万円。10年後に変動金利0.7％に移行した場合、返済額は約7.5万円に。

住宅金融支援機構の調査（2024年）によると、固定期間選択型は約10％の利用者。特に若年層に人気。

ステップ4：賢い住宅ローン選びのポイント

金利タイプ以外にも、以下のポイントを考慮してローンを選びましょう。

＜具体的なアクション＞

複数の金融機関を比較：
- ネット銀行（例：楽天銀行、住信SBIネット銀行）は金利が低め。
- フラット35は固定金利で団信（団体信用生命保険）込み。
- 例：楽天銀行の変動金利0.5％ vs メガバンクの0.7％で、総返済額に数十万円の差。
諸費用をチェック：
- 事務手数料、保証料、団信保険料など。例：フラット35は手数料が借入額の2％程度。
繰り上げ返済の柔軟性：
- 手数料無料の金融機関を選ぶ。例：ネット銀行は繰り上げ返済が1万円から可能。
専門家に相談：
- ファイナンシャルプランナー（FP）や住宅ローンの無料相談窓口（例：住宅金融支援機構）を活用。

日本FP協会の「住宅ローンセミナー資料（2024年）」によると、複数金融機関を比較した人は、平均で総返済額を50～100万円削減。

ステップ5：リスク管理と見直しの習慣

住宅ローンは長期間の契約なので、リスク管理と定期的な見直しが重要です。

＜具体的なアクション＞

金利上昇に備える：
- 変動金利の場合、年1回金利動向をチェック。例：日銀の金融政策決定会合の発表を参考。
- 貯蓄や繰り上げ返済で元金を減らし、金利上昇の影響を軽減。
借り換えを検討：
- 金利が1％以上低い場合、借り換えで総返済額を削減可能。
- 例：3,000万円、残20年、2％→1％に借り換えで約200万円節約。
家計の見直し：
- 教育費や老後資金の増加に備え、月1回家計をチェック。

よくある失敗と対処法

住宅ローン選びで初心者が陥りがちな失敗と対処法を紹介します。

失敗：金利タイプを深く考えず選ぶ
- 例：変動金利を選んだが、金利上昇で返済額が増加。
- 対処法：ライフプランをシミュレーションし、リスク許容度を確認。
失敗：諸費用を無視
- 例：手数料や保証料が高額で、初期費用が予算オーバー。
- 対処法：諸費用込みの総額を比較。
失敗：借りすぎる
- 例：返済額が収入の40％を超え、生活が圧迫。
- 対処法：返済比率を25％以内に抑える。