【ローン見直し】住宅ローンの借り換えとは？メリットと基本

住宅ローンの借り換えとは、現在のローンを完済し、別の金融機関で新たなローンを組むことです。主な目的は、金利や条件を見直して返済負担を軽減することです。

この環境を活かせば、総返済額を数十万～数百万円削減可能です。

借り換えの主なメリット

• 金利の削減：低い金利のローンに変更し、利息負担を軽減。
• 返済額の減少：月々の返済額を抑え、家計に余裕を。
• 返済期間の短縮：繰り上げ返済を活用し、完済を早める。
• 条件の改善：団体信用生命保険（団信）や手数料の有利なローンに変更。

＜注意点＞

• 諸費用：事務手数料、保証料、登記費用など（借入額の1～2％程度）がかかる。
• リスク：変動金利の場合、将来の金利上昇で返済額が増える可能性。
• YMYL対応：この記事では、金融庁や住宅金融支援機構のデータを基に、正確で誇張のない情報を提供します。

日本FP協会の「住宅ローンセミナー資料（2024年）」によると、借り換えで金利を1％下げた場合、総返済額を100～200万円削減した例が多数。

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ステップ1：借り換えの適性をチェックする

1. 現在のローン条件を確認：
   • 残債、残存期間、金利、返済額をチェック。
   • 例：残債2,500万円、残20年、変動金利1.5％、月返済額約9.8万円。
2. 金利差を確認：
   • 金融庁の「住宅ローンガイド（2024年）」では、金利差0.5～1％以上で借り換えが効果的とされる。
   • 例：1.5％→0.7％に変更で、月1万円以上の節約可能。
3. 諸費用を計算：
   • 事務手数料（例：借入額の2％）、保証料、登記費用（5～10万円）。
   • 例：2,500万円の借り換えで諸費用約50万円。
4. 返済期間とライフプラン：
   • 例：40歳で残20年の場合、定年（65歳）までに完済可能か検討。

シミュレーション例：

• 現状：残債2,500万円、20年、変動金利1.5％、月返済額9.8万円、総返済額約2,940万円。
• 借り換え：金利0.7％、月返済額8.7万円、総返済額約2,610万円（諸費用50万円含む）。
• 結果：総返済額280万円削減（330万円節約－諸費用50万円）。

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ステップ2：2025年の低金利環境を理解する

日本銀行の「金融政策決定会合（2024年12月）」では、2025年もゼロ金利政策が継続する見込みですが、インフレ圧力（2～3％）で中長期的に金利上昇の可能性も。

＜2025年の金利トレンド＞

• 変動金利：0.4～1.2％（ネット銀行が低め）。
• 固定金利：1.5～2.5％（フラット35など）。
• 固定期間選択型：1.0～1.8％（3～10年固定）。
• 注目点：ネット銀行（楽天銀行、住信SBIネット銀行）は金利競争が激化。例：楽天銀行の変動金利0.5％（2025年1月時点）。

住宅金融支援機構の「住宅ローン動向（2024年）」によると、変動金利の利用者が約60％、固定金利は30％。低金利を活かした借り換えが活発。

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ステップ3：借り換えに最適な金融機関を選ぶ

＜おすすめの金融機関＞

1. ネット銀行：
   • 例：楽天銀行（変動0.5％、固定10年1.2％）、住信SBIネット銀行（変動0.4％）。
   • メリット：金利低め、繰り上げ返済手数料無料、オンライン手続き。
   • デメリット：対面相談が限られる。
2. メガバンク：
   • 例：三菱UFJ銀行、みずほ銀行（変動0.6～0.8％）。
   • メリット：店舗で相談可能、信頼性高い。
   • デメリット：金利や手数料がネット銀行より高め。
3. フラット35（住宅金融支援機構）：
   • 例：固定金利1.8～2.2％（2025年1月時点）。
   • メリット：団信込み、長期固定で安定。
   • デメリット：変動金利より金利高め。

比較のポイント

• 金利：0.1％の差で総返済額に数十万円の差。
• 諸費用：事務手数料（定額3万円 vs 借入額の2％）、保証料。
• 繰り上げ返済：手数料無料、最低1万円から可能な銀行を選ぶ。
• 団信：疾病保障付きなど、特約の有無を比較。

主要金融機関の比較（2025年1月、変動金利例）

金融機関	金利（変動）	事務手数料	繰り上げ返済	団信特約
楽天銀行	0.5％	33万円（定額）	無料	疾病保障無料
住信SBIネット銀行	0.4％	借入額2.2％	無料	疾病保障無料
三菱UFJ銀行	0.6％	借入額2％	無料	有料オプション
フラット35	1.8％（固定）	借入額1.1％	無料	標準装備

住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査（2024年）」では、ネット銀行の借り換え利用者が前年比20％増。

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ステップ4：借り換えの手続きをスムーズに進める

1. 必要書類を準備：
   • 本人確認書類（運転免許証、パスポート）。
   • 収入証明（源泉徴収票、確定申告書）。
   • 現在のローン契約書、返済予定表。
   • 物件情報（登記簿謄本、売買契約書）。
2. 事前審査を申し込む：
   • オンラインで1～3日で結果が出る（例：楽天銀行の事前審査）。
   • 例：年収500万円、残債2,000万円で審査通過。
3. 本審査と契約：
   • 書類提出後、1～2週間で本審査。承認後に契約。
   • 例：住信SBIネット銀行はオンライン完結で1ヶ月以内に手続き終了。
4. 諸費用を準備：
   • 例：2,500万円の借り換えで、手数料50万円、登記費用5万円を現金で用意。
5. 旧ローンの完済と抵当権設定：
   • 新ローンで旧ローンを完済。司法書士が抵当権の移行手続き。

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ステップ5：リスク管理と定期的な見直し

1. 金利上昇に備える：
   • 変動金利の場合、日本銀行の政策金利発表（月1回）をチェック。
   • 例：金利が0.7％→2％に上昇で月返済額1.5万円増。貯蓄や繰り上げ返済で対応。
2. 繰り上げ返済を活用：
   • 例：年10万円の繰り上げ返済で、返済期間を2年短縮、利息50万円削減。
3. 家計の見直し：
   • 家計簿アプリ（例：マネーフォワード）で、返済額が家計の25％以内に収まるか確認。
4. 再借り換えを検討：
   • 5年後、金利差0.5％以上なら再借り換えを検討。

日本FP協会の「住宅ローン管理ガイド（2024年）」では、借り換え後の繰り上げ返済で総返済額を平均150万円削減した例が報告。

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よくある失敗と対処法

1. 失敗：諸費用を無視：
   • 例：諸費用50万円が想定外で、節約効果が薄れる。
   • 対処法：諸費用込みでシミュレーション。節約額が諸費用を上回るか確認。
2. 失敗：変動金利のリスク軽視：
   • 例：金利上昇で返済額が月2万円増。
   • 対処法：金利上昇シナリオ（例：2％上昇）を想定し、貯蓄を確保。
3. 失敗：短期間で再借り換え：
   • 例：1年後に再び借り換えで諸費用が無駄に。
   • 対処法：5～10年の中長期計画で金融機関を選ぶ。

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まとめ：2025年の低金利を活かして賢く借り換え

1. 適性をチェック：金利差0.5％以上、諸費用を考慮。
2. 金利環境を理解：変動0.4～1.2％、固定1.5～2.5％を比較。
3. 金融機関を選ぶ：ネット銀行やフラット35を検討。
4. 手続きを進める：事前審査、書類準備、契約を効率化。
5. リスク管理：金利上昇や家計見直しで安心を。

低金利の今、借り換えで家計の余裕を作りましょう。信頼できる金融機関を選び、賢い一歩を踏み出してください！

参考リンク：

• 金融庁：住宅ローンガイド
• 住宅金融支援機構：フラット35
• 日本FP協会：住宅ローン選びのポイント

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